Vous souhaitez changer de syndic de copropriété, nous vous informons et vous conseillons sur les démarches à suivre...

Notre processus en 4 étapes vous permet de vous simplifier les démarches.

1. Avant l'assemblée générale de copropriété

Pour changer de syndic, trois conditions doivent être réunies :

1. Demander au syndic en place d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée la candidature du nouveau syndic.
2. La réunion des copropriétaires en assemblée générale.
3. L’élection du nouveau syndic à la majorité de l’article 25.

1. La candidature du nouveau syndic doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

1. La candidature du nouveau syndic doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En effet le syndicat des copropriétaires ne délibère valablement que sur des points inscrits à l’ordre du jour.

Attention ! Il n’est pas possible de présenter spontanément une candidature en cours d’assemblée. En cas d’élection dans ces conditions d’un nouveau syndic, n’importe quel copropriétaire opposant ou défaillant aurait deux mois pour contester la légitimité du vote et pourrait plonger la copropriété dans l’administration judiciaire provisoire.
Article 13 et 18 de la loi - Article 17 du décret

Pour inscrire une question à l’ordre du jour n’importe quel copropriétaire (sans condition de majorité) peut en faire la demande au syndic actuel. La demande peut être faite tout au long de l’année, le syndic actuel n’aura pas d’autre choix que de mettre la demande à l’ordre du jour sauf si il estime qu’il est trop tard pour inscrire cette question dans sa convocation (soit la convocation est déjà partie, soit elle est en cours d’affranchissement, sous enveloppe…)

Le corollaire de l’élection du syndic est l’approbation de son contrat et notamment de ses modalités particulières d’exécution. Il faut donc que la demande de mise à l’ordre du jour contienne le contrat du syndic candidat. En même temps que la convocation, le syndic actuel devra notifier à tous les copropriétaires une copie du contrat.  L’assemblée pourra  approuver le contrat sans aucune contestation ultérieure possible. Veillez que le contrat de syndic proposé soit bien conforme à la loi Alur (Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). L’utilisation du contrat type est obligatoire depuis le 1 juillet 2015.
Article 11 et 29 de la loi

Attention ! Le fait de savoir si la demande est intervenue dans des délais satisfaisants pour être diffusée est aujourd’hui arbitraire. Les formalités d’inscription à l’ordre du jour ayant été modifiées il y a peu de temps, les tribunaux n’ont pas encore précisé le délai à partir duquel un syndic ne pourrait plus reporter la demande à la prochaine assemblée générale. 

2. La réunion des copropriétaires en assemblée générale.

2. La réunion des copropriétaires en assemblée générale.

Le syndic de copropriété est élu par le syndicat des copropriétaires. Pour changer de syndic il faut donc réunir les copropriétaires en assemblée générale.

Dans la plupart des cas, les copropriétaires profiteront de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété pour délibérer du changement.

Attention ! Toutes les assemblées ne sont pas amenées à élire le syndic de la copropriété.

Le changement de syndic ne peut pas se faire à n’importe quel moment dans la vie de la copropriété.

Le changement sera possible lorsque :
- le mandat du syndic actuel arrive à sa fin
- les copropriétaires souhaitent révoquer le syndic actuel en cours de mandat pour motifs graves ou sérieux
- le syndic actuel souhaite démissionner de ses fonctions en cours d’exercice.

3. Le syndic des copropriétaires est élu à la majorité de l’article 25 (de la loi du 10 juillet 1965).

3. Le syndic des copropriétaires est élu à la majorité de l’article 25 (de la loi du 10 juillet 1965).

Pour être élu, le syndic candidat doit réunir au moins 50 % des tantièmes de tous les copropriétaires qu’ils soient présents ou non.

Si les 50 % ne sont pas atteints : que se passe -t-il ?
Deux hypothèses :
- soit aucun des candidats a obtenu 33 % des voix : il faut reconvoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic.
NB : si entre les deux assemblées, le mandat du syndic en place devait expirer, le syndicat des copropriétaires se retrouverait sans syndic et devrait recourir à l’administration judiciaire. En ce cas la loi MACRON ne permet pas à un copropriétaire de convoquer une assemblée générale, en effet cette hypothèse est considérée comme un défaut de nomination.

- Soit un des candidats a obtenu au moins 33 % des voix : on peut procéder alors immédiatement à un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Il s’agit de la « passerelle de l’article 25-1 ».
Article 24 et 25 de la loi

Vous trouverez ci-joint un modèle de demande d’inscription à l’ordre du jour concernant la candidature d’un nouveau syndic.

Modèle d’inscription d’une canditature d'un syndic à l’ordre du jour.

SUIVANT

Astuces

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ». Ainsi si l’assemblée a lieu le 15 novembre et que le contrat de l’ancien syndic va jusqu’au 31 décembre le changement aura lieu le jour de l’assemblée.

Pour réussir son changement de syndic, il y a deux points importants compte tenu des conditions de majorité.
1- Les copropriétaires à l’initiative du changement doivent réaliser une information pré- électorale auprès des autres copropriétaires. Dans cette information ils doivent leur expliquer pourquoi ils souhaitent changer de syndic, présenter les motivations du changement en analysant la gestion du syndic actuel et en la comparant aux bénéfices attendus avec le nouveau syndic.
Une mise à l’ordre du jour par un copropriétaire isolé sans communication sera dans la plupart des cas vouée à l’échec même si une grande majorité des copropriétaires n’est pas satisfaite de la gestion actuelle de la copropriété.
2- Avant de mettre la question à l’ordre du jour, les copropriétaires à l’initiative du changement peuvent étudier les propositions de plusieurs candidats. Par contre il est conseillé de mettre à l’ordre du jour une seule candidature en plus du syndic proposant son renouvellement. Une tentative de changement avec quatre nouvelles  propositions ne ferait que diviser les voix entre les candidats laissant toutes les chances au syndic actuel d’être le seul à obtenir 33 % des voix et être reconduit dans ses fonctions à la majorité 25-1.

Si les copropriétaires n’arrivent pas à présélectionner un ou deux syndics candidats, il est conseillé de leur demander qu’il se présente à l’assemblée générale au moment du vote de l’élection du syndic. Le syndic qui fera la meilleure présentation lors de l’assemblée sera alors celui qui aura le plus de chance d’être élu.

Enfin, il ne faut pas oublier de prévenir le ou les syndics candidats de la date de l’assemblée afin qu’il puisse se tenir à disposition dans le cas où il serait élu. En effet si le candidat syndic est élu, il continuera l’assemblée.

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